Betriebliche Immobilien in M&A Transaktionen

Kaufpreissteigernde Strategien für betriebliche Immobilien in M&A Transaktionen: worauf es ankommt …

Betriebliche Immobilien können – manchmal unvermutet – hohe Wertpotenziale bergen, aber bei kaum einem anderen Vermögensgegenstand wird der Marktwert auch so häufig überschätzt wie bei betrieblichen Immobilien. Streben Gesellschafter den Verkauf des operativen Geschäftes im Rahmen einer M&A Transaktion an, sind informierte Entscheidungen hinsichtlich der Vermarktungsstrategie auch der Immobilie(n) unausweichlich.

Der Grund: Unternehmen und Immobilien können unterschiedlich bewertet werden. Und von diesen Bewertungsdifferenzen können die Verkäufer erheblich profitieren.

Betriebliche Immobilien stellen in mittelständischen Unternehmen, besonders produzierenden Unternehmen, oft einen sehr bedeutenden, wenn nicht sogar den Produktionsfaktor dar.

Betrieblich genutzten Immobilien befinden sich in der Regel

1. im Eigentum des operativen Unternehmens und sind somit dort bilanziert, Mietaufwendungen fallen nicht an oder
2. direkt oder indirekt im Eigentum der Gesellschafter des operativen Unternehmens, wobei die Miete vom Marktpreis abweichen kann, oder
3. im Eigentum von Dritten und sind angemietet

Im Unternehmenskauf wird das Unternehmen in der Regel inklusive der betrieblich genutzten Immobilie im Eigentum bewertet. Das bedeutet: das Ergebnis des Unternehmens, in der Regel wird hier das Ergebnis nach Zinsen und Steuern („EBIT“) verwendet, wird mit einem Multiplikator vervielfacht und so der Unternehmenswert berechnet.

Bewertung der Beispiel GmbH mit/ohne Immobilie

Ein Beispiel:

die Beispiel GmbH erzielt ein jährliches EBIT in Höhe von 1 MEUR, der erzielbare Multiplikator auf dieses EBIT liegt bei ca. 6x.

Der Unternehmenswert (schuldenfrei) der Beispiel GmbH beträgt somit in diesem Beispiel 6 MEUR.

Würde die Beispiel GmbH aber nun das Eigentum an der Immobilie aufgeben und eine Miete von 400 TEUR pro Jahr für die bislang im Eigentum stehende selbstgenutzte Immobilie zahlen, reduziert sich zwar das EBIT auf nur noch 600 TEUR und der Unternehmenswert somit auf nur noch 3,6 MEUR.

Würde jedoch die drittverwendungsfähige, vermietete Produktionsimmobilien der Beispiel GmbH mit dem 12fachen der Jahresnettomiete an einen Dritten veräußert, so würde für die vermietete Immobilie ein Kaufpreis von 5,0 MEUR erlöst.

In Summe erzielt der Verkäufer somit nicht 6 MEUR für das operative Geschäft inklusive der Immobilie der Beispiel GmbH, sondern 3,6 MEUR für das operative Geschäft und zusätzlich 5,0 MEUR (zusammen also 8,6 MEUR) für die vermietete Immobilie.

Unter welchen Voraussetzungen können Verkäufer eines Unternehmens eine solche Wertsteigerung  realisieren?

 Sechs Voraussetzungen

Erfolgsfaktor 1: Bewertungsdifferenz operatives Unternehmen – Immobilie

Je höher die Bewertungsdifferenz zwischen operativem Unternehmen und Immobilie desto interessanter kann eine separate Veräußerung sein. Loy&Co kann bei der Einschätzung mit kompetentem Rat unterstützen.

Erfolgsfaktor 2: Drittverwendungsfähigkeit

Je besser eine Immobilie auch für alternative Nutzungen geeignet ist, desto einfacher und schneller wird die Veräußerung an fremden Dritten zu einem guten Preis möglich sein

Erfolgsfaktor 3: Bonität

Jeder Immobiieneigentümer wünscht sich einen solventen Mieter. Die Darstellung und Kommunikation der Mieterbonität kann eine entscheidende Rolle spielen.

Erfolgsfaktor 4: Restnutzungsdauer

Ist die Immobilie „in Schuss“?  Wie lange kann die Immobilie noch ohne größere Instandhaltungen/Modernisierung zur aktuellen Miete vermietet werden?

Erfolgsfaktor 5: Genehmigungen

Alle relevanten Genehmigungen sollten vorliegen.

Erfolgsfaktor 6: Transaktionsprozess

Ein professsioneller Prozess, in dem Bieter alle Informationen gut aufbereitet zur Verfügung gestellt.